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西安住房租赁行业规范政策相继出台

来源:央广网 2020年10月30日 15:57

 近年来,受国家支持力度加大、利好政策出台的影响,我国住房租赁行业得到较快发展,但租赁乱象不断,众多长租机构先后“爆雷”,资本推高租金价格,无数租客被骗……引起了相关部门的重视,今年以来,全国多地陆续发布“住房租赁市场风险提示”,出台相关新规,要求对租赁资金实施监管。

那么,住房租赁行业规范政策密集出台后,西安市的租赁市场有哪些变化?今后市场将如何发展?对此,记者进行了走访和调查。

政策频出 意在加强住房租赁市场管理

8月20日,西安市住建局发布了《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(试行)》。意见要求,“托管式”租赁企业在开展业务前需与本市范围内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》,并由企业在监管银行开立存量住房租赁交易资金监管专用账户。

9月11日,西安市政府发布《西安市规范住房租赁市场管理办法》,明确提出建立住房租赁资金监管制度,要求住房租赁企业将租金押金纳入监管账户。新规实施后,住房租赁交易实行合同网签备案,同时,建立住房租赁资金监管制度。

10月21日,西安市住建局向社会发出风险提示,提醒有租房需求以及出租意向的市民,加强住房租赁风险防范,避免权益受损。在这份风险提示中,记者注意到,市住建局对于租住双方如何谨防租金“陷阱”,如何选择租金支付周期、支付方式,防范“租金贷”等方面进行了提示和说明。

“一系列新政的出台,将成为住房租赁市场监管的一个重要转折点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,当前是长租公寓市场波动较大的阶段,监管部门的这些动作,对于后续规范和引导租赁市场的发展有积极作用。

政策保障 租住双方愿意选择信誉度高的中介

在西安工作的杨女士谈及自己近些年来的找房之路深感疲惫,“手机上安装了各种租房App,然而信息鱼龙混杂,难辨真假。明明显示有房,现场一看才发现房子已在两个月前租出去了;中介领着去看的房源又不符合自己的需求。”她说,从大学毕业到现在这四年租房日子里,城中村、老旧小区、商品房小区都住过,“黑中介”“二房东”,租赁合同未网签备案,房东随意涨价,擅自终止租赁或者不及时退还押金的事情,她和身边的伙伴们都经历过。

在杨女士看来,找到一个房租价格适中、生活便利、安全有保证的房子很不容易。对于西安相继出台的住房租赁新政,她说,房屋中介机构的行为得到规范,资金流向将被监管,不用担心被“二房东”“黑中介”骗了。

记者采访了多位租房族,对于建立住房租赁资金监管制度、合同网签备案等规范住房租赁市场管理的新办法,大家都十分认可。和杨女士一样有多年租房经历的陈先生说,租客通过西安市住房租赁交易服务平台就可以看到中介机构是否在租赁平台上进行了申报,以及是否进行了住房租赁资金监管,对于租客而言,支付相应数额的中介服务费,选择操作规范、市场信誉度高的住房租赁企业的中介服务,既能放心租房,也能在租住过程中有尊严。

对于房东而言,住房租赁市场有了规范化管理,也不用担心遇到租金收不到、房子又要不回来的尴尬问题。市民侯女士说,家里一套两居室的老房子,一直对外出租。谈及多年的租房经验,她说,房东租房时比较喜欢长租的房客,这样房子能减少空档期,保证租金收益,同时长租的房客也能更爱惜房子,并且房东与房客相处时间长了,沟通起来比较容易。也是因此,近年来越来越多的机构做起了房屋长租生意,可是长租机构频频“跑路”的新闻,让房东和房客蒙受损失。现在有了相应的监管政策,把房屋出租的事交由住房租赁中介机构代办,这样房屋及资金的安全也更有保障了。

中介机构 不断拓展更规范的居间服务

随着住房逐渐回归其居住属性,人们的观念和预期也正在发生转变。这些改变不仅体现在承租方,也体现在中介市场。

目前,全市正在大力推进老旧小区改造和棚改项目,通过综合整治,很多出租房配套设施及居住环境都大有改善。在此情况下,一些租房族担心西安提供给低收入工薪阶层及刚踏出校门毕业生的低租金房源越来越少。业内人士认为,目前政府正在增加公租房供应,为租房者提供配套健全、价格低廉、可供稳定出租的保障性房源,房屋租赁中的中低价供需矛盾不会长期存在。

据58同城、安居客近日发布的《2020年三季度楼市总结》报告显示,今年前三季度,受春节假期及新冠肺炎疫情双重影响,1月至2月租房市场需求下降明显。三季度,19个重点城市租房访问热度同比去年微涨0.3%。一家连锁房屋中介公司的负责人表示当前我国住房租赁市场总规模已达1.5万亿元,住房租赁也成为中介服务机构增加业绩的一个主要业务。

记者走访了多家房屋中介机构后发现,大部分中介机构的房屋租赁流程较以往规范了不少,在西安住房租赁交易服务平台有登记、已开展住房租赁资金监管都是招揽生意的必要条件。

在城东一家连锁房屋中介门店中,当记者以租客咨询租金安全如何保障时,一位工作人员表示,租客在通过租赁服务平台进行租赁合同网签备案时,会弹出提示框“是否接受租赁资金监管”,可根据提示内容勾选,凡接受资金监管的,可根据租赁网签备案合同中显示的监管信息,到指定的监管银行网点或根据监管银行提供的缴存方式按时足额缴纳。这笔资金到达企业与银行签订协议设立的住房租赁交易资金监管专用账户后,由住房租赁行业管理部门对专用账户日常收支情况进行监督,监管银行对租赁交易资金进行日常监督,每一笔收支都需走相关流程,不得随意支取。

这位工作人员坦言,以往租客担心房东收钱了提前收房或是找各种理由克扣押金,房东则担心租客租房不是为了自住而是当了“二房东”,作为中介机构对于租住双方的行为无法控制,双方产生纠纷时,中介机构无力解决,甚至还被指责“收钱不办事”。现在整个房屋租赁交易过程更加透明,责任也更加明晰,租户、房东以及中介机构的权益也更有保障。但目前市场上仍有个别不规范、信誉度不高的房屋租赁中介机构存在,也有个别房产经纪违背职业操守的情况存在,市民在选择住房租赁中介机构时仍需谨慎。

业内人士 行业更需要全方位市场体系建设

频频出现的“甲醛房”等事件暴露了住房租赁的安全性,不断“爆雷”的长租公寓也暴露了监管的不足,因此政府相关部门对于住房租赁这个行业和市场越来越重视,相继出台的管理办法对于改变当下混乱的住房租赁市场起到积极的作用。但有业内人士认为:这远远不够,“居者有其所”是民生之本,不仅要靠法律去规范市场行为,更需要全方位的市场体系建设。

采访中,一位多年从事房产租赁相关行业的人士表示,住房租赁交易过程中,首先要保证各方主体,尤其是租户权益。从根本上说,住房租赁是为了解决住房问题,保证“居者有其屋”的权利。

其次是鼓励机构出租人的发展,发挥政府和机构在租房供给方面的重要作用。早在2016年,国务院办公厅就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,《意见》指出,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。意见提出,支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。

此外,要加强财税和金融支持力度,制定相关领域的财税金融政策,才能避免出现租赁企业通过“租金贷”等方式盈利侵害租住双方利益的情况发生,也能利于良性的市场发展机制的形成。最后,要探索建立住房租赁主体信用体系。如出租人信用、租户信用、机构信用(如中介机构信用)等信用体系的建设,将其纳入整个信用社会体系的建设之中。

西安报业全媒体记者 龚伟芳

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2020年10月22日 10:16

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2020年09月07日 10:19

逐条详解寒武纪首轮问询,直击AI芯片独角兽的“硬核”逻辑

5月7日晚间,科创板受理企业寒武纪披露首轮审核问询函与相关回复。出身中科院计算所的人工智能芯片独角兽寒武纪,自宣布申请科创板上市以来,便引来业内各方高度关注。公司成立四年以来,已经历6轮融资,投资方中不乏阿里巴巴、国科创投、中金资本等重量级企业。4月10日,寒武纪申请状态变更为被问询。27天后,“初试”答卷出炉。第一财经记者注意到,首轮问询一贯秉持了科创板审核问询的基本逻辑——详尽细致。问询涉及6大方面、20个问题,从发行人股权结构、主营业务、核心技术、财务信息、风险揭示等向投资者揭开芯片巨头的“面纱”。新业务贡献六成营收上交所给出的第一问,关于寒武纪的股权结构。根据申报材料,陈云霁(寒武纪创始人陈天石的哥哥)曾在寒武纪兼职期间参与过公司部分研发工作,但在公司创立不久后即离开公司,目前在中科院计算所担任研究员、博士生导师。问询函要求发行人说明,陈云霁在发行人处的兼职时间,参与的主要研发工作,对公司核心技术、产品形成发挥的作用;离开后是否仍对公司进行技术指导或合作。对此,寒武纪回复称,“陈云霁并未直接参与产品技术研发的具体工作,对于公司的核心技术及主要产品的形成无重要作用。且相关研发成果及专利权均归属于寒武纪有限。”寒武纪还指出,陈云霁自2016年11月离职以来,未参与公司的产品技术的研发工作及技术指导。科创企业主营业务的含金量与未来的发展、盈利能力关系密切。据招股书介绍,寒武纪目前主营业务为云端智能芯片及加速卡、智能计算集群系统,终端智能处理器IP三大业务线。公司采用Fabless模式(无晶圆厂),并为客户提供芯片产品与系统软件解决方案。2016年起,寒武纪先后推出了终端智能处理器IP,包括1A、1H、1M三款产品。由于该系列产品成为公司销售收入的绝对主要来源,公司被部分媒体质疑其营收过度依赖于终端智能处理器IP业务。招股书显示,2017和2018年,公司终端IP授权业务收入分别为771.227万元、1.17亿元,对主营收贡献达到98.95%和99.69%,公司A为主要客户。上交所在二问中,对公司的主要产品、市场竞争状况、采购等方面连发数问。要求说明,IP授权业务2019年收入大幅下滑的原因及是否持续性,公司是否面临产品研发上的技术难点或壁垒;公司A未继续采购发行人产品的原因,是否因产品无法达到客户要求,公司A未来是否继续采购发行人产品。从寒武纪的回复来看,终端智能处理器IP业务已不再是其主要收入来源,其云端智能芯片及加速卡产品、智能计算集群系统逐步成熟,贡献了2019年主要营收。数据显示,2019年终端智能处理器IP授权业务同比2018年下滑41.23%,实现销售收入6,877.12万元;智能计算集群业务业务板块扛起大旗,贡献当年总营收的66.17%。另外,寒武纪表示,“公司A选择自主研发智能处理器,不再继续采购寒武纪产品。除报告期内已达成的合作外,寒武纪未与其签订新合同。”此外,2018年,寒武纪从公司A取得的收入已包括固定费用收入、提成费用收入。2019年以来,由于IP产品已经完成交付,当年主要从公司A获取提成费用收入,固定费用收入相较于2018年下滑较大。问询重点覆盖财务信息资金密集、投入成本高、研发周期长、盈利释放缓慢是芯片企业的普遍特征,企业现金流的健康与否显得格外重要。在首轮问询中,寒武纪的财务会计信息被重点问询,包括存货、应收账款、研发费用、银行理财产品等,共计11问。从披露的信息来看,近三年来,寒武纪逐年加大研发投入,体现了“硬核”科创属性,且营收录得三年50倍增长。数据显示,2017年~2019年,寒武纪的营收分别为784.33万元、1.17亿元、4.44亿元;同期研发投入分别为2986.19万元、2.4亿元和5.4亿元,研发费用率分别为380.73%、205.18%、122.32%。累计研发投入达8.13亿元,是同期累计营收的1.43倍。需要注意的是,寒武纪目前还未实现盈利。2017年~2019年,寒武纪净利润分别亏损3.8亿元、4104万元和11.79亿元;扣非净利润分别亏损2886万元、1.72亿元、3.76亿元。即便尚处于亏损状态,寒武纪的现金流方面表现不俗。公司不仅手握大把现金,且应收账款占比总资产远低于科创板已上市企业。Wind数据显示,截至目前,科创板已上市企业,最新一期应收账款占比总资产均值约16%。2017年~2019年,寒武纪的应收账款账面净值分别为441.09万元、3,264.44万元、6,460.87万元,占当期末资产总额的比例分别为0.75%、1.07%和1.38%。此外,截至报告期末,寒武纪货币资金、银行理财产品共计43亿元。对于大额银行理财产品,寒武纪表示,2017年、2018年、2019年公司实际购买理财本金发生额分别为3.8亿元、53.95亿元、115.79亿元。截至2019年末,上述理财已分别赎回3.8亿元、53.95亿元、77亿元。且上述理财产品不涉及定向投资,投资对象不涉及公司的供应商、客户或关联方。不过,对于手上大把现金足以覆盖在研和募投项目的情况,上交所要求公司说明,募资的必要性及对资金的预算规划。寒武纪称,集成电路产业更新迭代快,公司各产品线未来会参考每18~24个月推出一代新产品的节奏进行迭代。预计未来3年内仍有其他5~6款芯片产品需要进行研发投入,或仍需30~36亿元资金投入。

2020年05月09日 10:29